| Immobilienbewertung |
| Geschrieben von Theo Stahlheber | |
| Thursday, 28 December 2006 | |
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Nachfolgend erfahren Sie einige Mißverständnisse, die im Zusammenhang mit dem Thema Immobilienbewertung immer wieder anzutreffen sind. 1) Einen Immobilienwert kann man nicht berechnen. Es gibt den Spruch: "Eine Sache ist nur soviel wert, wie ein anderer bereit ist, dafür zu zahlen." Dies trifft insbesondere auch auf Immobilien zu. Es gibt daher nur eine Möglichkeit, den "wahren" Wert einer Immobilie zu ermitteln: Die Immobilientransaktion (Kauf, Verkauf). Die zweite Möglichkeit ist eine Expertise oder ein Gutachten. Wobei hier der Wert nur mit einer möglichst hohen Wahrscheinlichkeit (im Idealfall) geschätzt werden kann.
2) Erfahrene Gutachter wissen aus eigener Erfahrung, daß die Höhe des geschätzten Immobilienwerts auch von Faktoren abhängt, die mit den Eigenschaften der Immobilie nichts zu tun haben. So z. B. davon, für welchen Zweck das Gutachten erstellt wurde. Dies hat u. a. psychologische Gründe.Ein Gutachten zur Vermögensfeststellung (Auftraggeber Eigentümer) wird i.d.R. höher sein, als das Gutachten zum gleichen Zeitpunkt für die gleiche Immobilie für eine Zwangsversteigerung.
3) Landläufig herrscht die Meinung: "Je teurer ein Gutachten, desto genau wird es sein." Dies ist grundsätzlich schon richtig. Aber man sollte folgendes bedenken: Ein teures Verkehrswertgutachten verwendet viel Aufwand auf die Beschreibung der Umgebung, der Makrolage etc.. Wenn keine Besonderheiten bei der Immobilie vorliegen (wertmindernde Rechte etc.) ist die eigentliche Berechnung des Sach und Ertragswerts sowie die Ableitung des Verkehrswerts für einen erfahrenen Gutachter eine relativ schnelle Angelegenheit, da er den Immobilienwert aufgrund seiner Erfahrung und Marktkenntnis relativ schnell abschätzen kann. D.h. wenn ich eine Bewertung nur zur Feststellung eines Vermögenswertes oder die Kaufpreisverhandlung benötige, reicht oft bereits eine Expertise oder ein Kurzgutachten; dies ist deutlich billiger und führt i.d.R. zu einem sehr guten Richtwert für die Immobilie. |